La Cámara Civil resolvió que es nula la renuncia del locatario a la facultad de rescindir anticipadamente pero que se puede incluir una renegociación anual del alquiler en base a la evolución del mercado inmobiliario

En el caso, se trataba de una demanda de restitución anticipada de inmueble intentada por una empresa que había alquilado unos locales ubicados en Puerto Madero para la comercialización de bebidas alcohólicas de marcas líderes. En el contrato respectivo se había previsto un procedimiento para adecuar el precio del alquiler y la prohibición de resolver anticipadamente el contrato por parte del inquilino.

Si bien en primera instancia el juez declaró la nulidad de ambas previsiones contractuales, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala E, en los autos “D. S.A. c. V. S.A. s/ consignación de llaves”, del 1° de junio de 2017, entendió que solo aquella renuncia a la facultad de rescindir resultaba inválida. Ello por entender que el art. 8 de la Ley 23.091, en cuanto establece la facultad del locatario de rescindir anticipadamente la relación locativa antes de su vencimiento, es de orden público. Y fue aún más allá, asegurando que la norma resulta aplicable tanto a las locaciones para vivienda como para las que tienen otro destino, como resultaba en el caso. Esta afirmación trae como consecuencia que el locador no puede oponer al ejercicio de esa facultad una disposición contractual que prevea lo contrario.  

Respecto de la posibilidad de renegociar el precio del alquiler, los camaristas sostuvieron que si bien un primer análisis puede llevar a sostener que la cláusula es abusiva, en el caso no lo es, en virtud de tratarse de dos empresas líderes, donde una de ellas pretende una renegociación para adecuar “a valores reales sobre la base del promedio de tres tasaciones provenientes de inmobiliarias previamente seleccionada por las partes”.

En tal sentido, el Tribunal afirmó que “no se trata aquí de una hipótesis en que el locador pretenda un precio que supere en forma irrazonable los valores de plaza, sino que, por el contrario, que ese precio se adecué a dicho valor, lo que constituiría el justo precio. Si es así, mal puede dejarse de lado lo libremente pactado (art. 1197 del Cód. Civil), máxime cuando de negar validez a dicha cláusula, bien se podría avalar un abuso, aunque de parte del locatario, al pretender mantener valores que no representan la realidad del mercado inmobiliario”.

Si bien avaló con esos fundamentos la validez de la cláusula es importante tener en cuenta que en el caso la locadora pretendía su aplicación al cuarto año de vigencia del contrato, lo cual permitió que el Tribunal afirmara que tampoco se estaría violando el plazo mínimo locativo.

 

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