Hechos:Un consorcio de copropietarios inició una acción ejecutiva para reclamar el pago de expensas a una sociedad civil. El juez de grado admitió la acción y rechazó la excepción de pago opuesta por quien había resultado adjudicataria de la unidad funcional, por entender que carecía de legitimación pasiva. El Tribunal revocó la sentencia y mandó a dictar un nuevo pronunciamiento, previo tratamiento de la defensa opuesta.

Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Mar del Plata, sala II(CCivyComMardelPlata)(SalaII)

Fecha: 31/05/2012 – Partes: Consorcio Propietarios Edificio Tatomar VI c. Sociedad Civil Consorcio de Propietarios Edificio Tatomar VI s/cobro ejecutivo – Publicado en: LLBA2012 (julio), 683 – Cita Online: AR/JUR/24526/2012

Sumarios:
1. Si bien no se encuentra perfeccionado el derecho real de propiedad en cabeza de quien resulta ser adjudicatario de una unidad funcional por no ser el titular registral del bien, corresponde reconocerle legitimación pasiva en el proceso de ejecución de expensas que inició el Consorcio de Propietarios, pues se encuentra acreditado que existió una relación consorcial en la cual este último admitió su condición de propietario, no sólo porque le recibió el pago de expensas, le intimó a su pago y le permitió actuar y votar en asambleas sino también porque notificó la demanda a la unidad funcional ocupada por aquél y no al domicilio de la sociedad demandada.

Jurisprudencia Relacionada(*)

Ver Tambien

Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala K, “Consorcio Avenida Córdoba 4310/12 c. Paulazzo, José E.”, 07/10/2003, JA 2004-III, 658, AR/JUR/6840/2003; Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala E, “Club de Campo Haras del Sur S.R.L. c. Colla, Verónica”, 06/12/2007, DJ 02/07/2008, 640, DJ 2008-II, 640, AR/JUR/8169/2007.

(*) Información a la época del fallo

Texto Completo: .— Mar del Plata, mayo 31 de 2012.

1ª ¿Es justa la sentencia de fojas 170/73? 2ª ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

1ª cuestión.— El doctor Méndez dijo:

I. La apelante vincula su primera queja a la desestimación de su legitimación para intervenir en el presente proceso. Señala al respecto que de conformidad con la documentación anexada a la causa resulta ser adjudicataria de las unidades funcionales cuyo pago de expensas aquí se reclama y obligada, según contrato, a su cancelación.

Aduce que el a quo confunde titularidad registral con propiedad y que no estamos ante una ejecución común sino ante el cobro ejecutivo de expensas lo cual encierra una gran cantidad de vínculos.

Pone de relieve que el Consorcio la reconoció siempre como propietaria, lo cual quedó plasmado en actas de asamblea, no pudiendo ahora, en contra de sus actos anteriores, desconocerle su legitimación.

En un siguiente estadio ataca el rechazo de la excepción de pago. Considera errado que el a quo desestime su defensa por no corresponder los recibos a los períodos reclamados. Explica que lo que se ha planteado es que en los recibos y liquidaciones agregadas surgen cargos improcedentes e intereses excesivos no pactados, de lo cual concluye que ha pagado en demasía por lo cual tiene un crédito a su favor imputable a los adeudos demandados.

Su tercer agravio lo vincula a la falta de apertura a prueba, tendiente a determinar, mediante pericia contable cuál sería el importe que su parte abonó anticipadamente demás.

Finalmente, ataca la tasa activa dispuesta en la sentencia, cuando ella se contrapone al reciente criterio volcado por la SCBA y receptado por este Tribunal.

La ejecutante, por su parte, al responder el memorial, aduce que la demanda ha sido correctamente interpuesta contra el titular registral y que el instituto de la intervención de terceros es privativo de los procesos de conocimiento y ajeno a los procesos de ejecución.

II. Inspeccionadas las constancias de la causa, me inclino por la admisión del recurso.

La Señora Felisa Elena Díaz se presenta espontáneamente en autos reclamando se la reconozca como legitimada pasiva dado su carácter de adjudicataria de las unidades funcionales generadoras de las expensas ejecutadas. Opone, luego, excepción de pago, pretendiendo una suerte de compensación por lo pagado en exceso en períodos anteriores, para cuya estimación ofrece pericia contable.

El tema que nos convoca, entonces, gira en torno a determinar, como cuestión apriorística de todo proceso, la legitimación de la Señora Díaz para bregar por el reconocimiento de lo que dice haber pagado.

Detrás de este enclave late una pregunta que acaso guíe la decisión: ¿qué camino le quedaría a quien fuera reconocida como propietaria y obligada al pago de los cánones mensuales del consorcio si, habiéndolos abonado (sin que ello implique decidir sobre la procedencia de la cancelación), se le rematara la unidad funcional de la que resultó adjudicataria, pagó el precio y tiene la posesión, porque no cuenta con el dinero para afrontar una deuda que, además, ya habría sido cancelada?

El legitimado, cabe señalar, no es solamente el que tiene la titularidad de los derechos, sino también todo aquel que tiene derecho a que se resuelva sobre las peticiones que formula por su vinculación con los derechos ventilados en la causa. Insisto, la legitimación tiene que ver con una determinada relación estrecha con el derecho que se pretende amparar y que habilita a quien lo alega a obtener una respuesta jurisdiccional (arg. Arazi Roland “La Legitimación” en homenaje al Profesor Doctor Lino Enrique Palacio, coordinado por el Doctor Augusto Morello, ed. Abeledo-Perrot, pág. 23; arg. este Trib. SII c. 102965 Reg. 136, 19/4/2000).

Sostiene Morello que la Corte argentina ha reconocido la importancia del tema que la legitimación reviste para la tutela de las Libertades Fundamentales; ya que cuando en una causa se lleva a cabo un inicial control de la calidad del derecho o el interés de quien recaba protección, se está involucrando de manera suficiente el derecho de éste “a ser oído” (Morello Augusto Mario “La legitimación de obrar como mecanismo facilitador en Argentina de la tutela jurisdiccional de las libertades fundamentales” JA 1990-II, pág. 719).

A poco de ahondar en la documentación anejada observo:

a. Que en el acta fundacional del “Consorcio de Propietarios Edificio Tatomar VI” (fs.86/97) consta que a la Señora Felisa Elena Díaz se le adjudicaron las unidades funcionales nros. 4, 5 y 8 designadas como depto. 1 “B”, Local n° 2 y Entre Piso (v. fs. 88 cláusula cuarta; arts. 1197, 1198 C.Civ.).

b. Que el Reglamento de Copropiedad y Administración establece, en su artículo décimo, que los gastos y expensas comunes serán soportadas por todos los propietarios de unidades (original que tengo a la vista).

c. Que en tal menester, en los detalles de cuenta corriente remitidos por el administrador respecto de las unidades funcionales objeto de autos (no desconocidos por el consorcio), se consignó como propietaria a la Sra. Elena Echeverría (Díaz de Echeverría) (fs. 131/33, 136, 138, 140, 147/48), como así también en los recibos por los pagos de expensas (los que tampoco fueron desconocidos) (fs.134/35, 137, 139, 141/46).

y d. Que en la Asamblea General Ordinaria del 8/1/2010 (cuya copia certificada tengo a la vista) el Sr. Administrador hace saber que con respecto a la mora de las unidades “pertenecientes a la Sra. Elena Echeverría” (Díaz de Echeverría) se encuentran en gestión judicial.

De ello se sigue que, aún cuando en la comunicación epistolar adjuntada a fs. 106/12 el Administrador, al solicitarle la Sra. Díaz documentación, desconociera su condición de propietaria, el resto de la prueba deja ver que fue en tal carácter que actuó la Sra. Díaz, pues así se la consideró al participar en las asambleas, al remitirle los resúmenes de cuenta, al cobrársele las expensas, etc.

Es cierto que este Tribunal, en numerosos antecedentes, se ha pronunciado en torno a admitir que la ejecución de expensas debe ser dirigida contra los titulares “registrales” del bien y no contra quien se presenta con un boleto de compraventa sin la correspondiente escritura traslativa de dominio, más allá que del certificado de deuda surja que la demora es imputable al tenedor (esta Sala causas 96752 Reg. 165/96; 114591 Reg. 1439/2000; 118571, Reg. 313/2002; 130420, Reg.2181/2004; 131442, Reg. 733/2005; 139865, Reg. 1771/2007; SII causas 103513 Reg. 169/97; 111964 Reg. 135/2000; 135974, Reg. 451/2006, y ots.).

Pero también lo es que, no obstante el acierto de los numerosos precedentes consignados, en estos autos se ventila una particular situación que merece ser calificada de “excepcional” y que amerita traer a colación un señero fallo de esta Sala que echó un manto de protección y reconocimiento al adquirente por boleto que hubiera recibido la posesión y pagado el precio afrontando el pago de las expensas comunes, facultándolo a votar por sus propios derechos en las asambleas, dado que si bien no se ha perfeccionado el derecho real de propiedad en cabeza de aquél, existen sin embargo una serie de relaciones comunitarias entre esos adquirentes que, aún cuando no están contemplados en la ley 13512, se rigen por la aplicación analógica de sus disposiciones (esta Sala causas 74414 Reg. 333/89; 92624, Reg. 113/95).

Desde otra mirada, si bien es cierto que se ha restringido la intervención de terceros en el juicio ejecutivo y ello obedece a sus notas de breve cognición y celeridad; en este particular supuesto en que quien se defiende de pago ha sido tenido como propietario en el desarrollo de la operatoria consorcial, no tiene la exclusiva calidad de tercero, pese a no haber sido demandado, razón por la cual estimo razonable y justo que se le analice y resuelva su excepción. En suma, la Señora Díaz resulta en puridad “legitimada pasiva de la obligación” y amerita ser tenida en el carácter de “parte” de este proceso.

Reparo, insistiendo en lo que vengo analizando, en que asimismo la actitud del actor me persuade en que así la ha reconocido desde los albores de la relación consorcial; no sólo porque le ha recibido el pago de las expensas, la ha intimado de pago por ellas y le ha permitido actuar y votar en asambleas, sino además por que no notificó la demanda de este proceso en el domicilio de la sociedad demandada (sito en Capital Federal —v. fs. 87 vta. cláusula primera—), sino en la unidad funcional ocupada por Díaz.

Hace algunos años la Corte Suprema sentó —al decir de Morello— una muy osada y realista doctrina en la angosta pasarela del proceso ejecutivo (aunque aquél caso se refería a la onerosidad sobreviniente como defensa en el juicio ejecutivo y pese a que con posterioridad quedara como cartabón de una minoría —el Dr. Fayt, entre ellos—). Señaló en el caso “Burman” que “se consagraría un exceso ritual manifiesto, incompatible con el ejercicio del derecho de defensa, si se privase a la deudora la posibilidad de alegar las modificaciones cambiarias y los remedios legales conducentes a paliar sus efectos sin otro fundamento que la mera aserción dogmática de no ser materia propia del proceso ejecutivo…”. Dijo también alli que “el carácter limitativo de las excepciones en los juicios ejecutivos no puede llevarse al extremo de consagrar un exceso ritual manifiesto incompatible con el ejercicio de derecho de defensa” (CSJN 3/3/83 “Burman Leonardo c/Alvarez Joaquín” JA 1983-II-448; cit. Morello Augusto “La eficacia del Proceso” Ed. Hammurabi, pág. 591).

Los esquemas procesales —inquiere nuevamente al distinguido jurista, Dr. Morello en vuelo de estas reflexiones— son imaginados para abastecer necesidades que deben ser correspondidas con eficiencia; y cuando esos esquemas, que constituyen meras técnicas, resultan insuficientes, es inevitable adecuarlos o darles nuevas posibilidades (Morello Augusto ob. cit. págs. 592 y 600).

De ahí que ante la impotencia de las pautas viscerales del proceso ejecutivo, cuando produce una situación grave para el ejecutado (o en este caso para el adjudicatario no llamado al proceso), se debe crear una categoría de supuestos “excepcionales”.

Resultaría abusivo impedir, a quien ha actuado como dueño y obligado al pago de las expensas, la demostración de que ha cancelado las sumas objeto de reclamo (ello, insisto, sin perjuicio de lo que se resuelva sobre la procedencia o no de su excepción), cuando no le queda otra vía para hacerlo (art. 551 “a cont.” CPC).

Es por lo expuesto que propongo, para este excepcional supuesto: a. revocar la sentencia apelada, admitiéndose la legitimación pasiva de Felisa Elena Díaz; b. dejar sin efecto, por prematura, la sentencia de trance y remate; c. vueltos los autos a Primera Instancia deberá resolverse por juez hábil (por haber emitido el a quo opinión sobre la cuestión de fondo —v. fs. 172 ap. II—), la excepción de pago opuesta por la nombrada así como su pedido de apertura a prueba; y d. imponer costas de ambas instancias en el orden causado en atención al excepcional modo en que se resuelve la contienda (art. 68 “in fine” CPC).

Consecuentemente, los agravios relacionados con el rechazo de la apertura a prueba y la tasa de interés dispuesta, han caído en abstracto.

Voto por la negativa.

La doctora Zampini votó en igual sentido por los mismos fundamentos.

2ª cuestión. — El doctor Méndez dijo:

Corresponde: a. revocar la sentencia apelada, admitiéndose la legitimación pasiva de Felisa Elena Díaz; b. dejar sin efecto, por prematura, la sentencia de trance y remate; c. vueltos los autos a Primera Instancia deberá resolverse por juez hábil, la excepción de pago opuesta por la nombrada así como su pedido de apertura a prueba; d. imponer costas de ambas instancias en el orden causado en atención al excepcional modo en que se resuelve, en este particular supuesto, la contienda (art. 68 “in fine” CPC); y e. diferir para su oportunidad la regulación de honorarios profesionales (art. 31 dto. Ley 8904/77).

Así lo voto.

La doctora Zampini votó en igual sentido por los mismos fundamentos.

Por los fundamentos consignados en el precedente acuerdo, se resuelve: a. revocar la sentencia apelada, admitiéndose la legitimación pasiva de Felisa Elena Díaz; b. dejar sin efecto, por prematura, la sentencia de trance y remate; c. vueltos los autos a Primera Instancia deberá resolverse por juez hábil, la excepción de pago opuesta por la nombrada así como su pedido de apertura a prueba; d. imponer costas de ambas instancias en el orden causado en atención al excepcional modo en que se resuelve, en este particular supuesto, la contienda (art. 68 “in fine” CPC); y e. diferir para su oportunidad la regulación de honorarios profesionales (art. 31 dto. Ley 8904/77). Notifíquese personalmente o por cédula (art. 135 inc. 12 CPC). Devuélvase.— Alfredo E. Mendez Nelida I. Zampini.