LEGITIMACION

Rechazo de la excepción de falta de legitimación pasiva. Responsabilidad del fiador por el incumplimiento del locatario.

Hechos: La sentencia de grado hizo lugar a la demanda entablada por una sociedad a fin de obtener el cobro de los daños y perjuicios derivados de la ocupación indebida de ciertos locales, asimismo admitió la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por la fiadora, rechazando la acción en su contra. Contra dicha resolución se alzó el actor y la Alzada la revocó.

1. —       La excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por el fiador en una acción de daños y perjuicios debe rechazarse, toda vez que no existió la prórroga del contrato original, sino que únicamente medio incumplimiento de parte de la demandada de restituir el inmueble objeto de la locación en tiempo oportuno, por lo que la excepcionante es responsable de ello, en virtud de los pactado en el instrumento de prórroga de la locación y lo dispuesto por el Art. 1582 bis CC.

#NroFallo# – CNCiv., sala A, 2012/02/02. – Fabriloza S.A. c. Dumen S.R.L. y otro s/daños y perjuicios.

[Cita on line: AR/JUR/4015/2012]

2ª Instancia.— Buenos Aires, febrero 2 de 2012.

¿Es justa la sentencia apelada?

El doctor Li Rosi dijo:

I. La sentencia de fs. 177/180 hizo lugar a la demanda entablada por Fabriloza S. A. contra Dumen S.R.L., condenando a esta última a pagar a la primera la suma de Pesos Cincuenta Mil ($ 50.000).

Asimismo, hizo lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por la fiadora, rechazando en consecuencia la acción iniciada en su contra.

Contra dicha resolución se alzan las quejas de la parte actora, cuyos agravios de fs. 208/211 fueron replicados por la codemandada Alicia Susana García a fs. 218/220.

II. Previo al tratamiento de los agravios formulados en esta instancia, creo oportuno efectuar un breve resumen de los hechos que motivaron el presente conflicto.

En el escrito de inicio de las presentes actuaciones se presenta Fabriloza SA incoando demanda por daños y perjuicios derivados de la ocupación indebida de los locales de propiedad de su mandante por la suma de Pesos Cincuenta Mil ($ 50.000), con más lo que resulte de las probanzas a realizarse en autos, contra Alicia Susana García —en su carácter de fiadora— y Dumen S.R.L.

Relata que cedió a la codemandada Dumen S.R.L. en locación los locales designados como letra “D” y “H”, que forman parte del inmueble sito en Avenida Bernardo Ader, de la localidad de Munro, Partido de Vicente López, de la Provincia de Buenos Aires.

Refiere que el plazo de locación fue de tres años, a partir del 1° de febrero de 2003; venciendo el 31 de enero de 2006.

Agrega que el canon locativo para ambos locales ascendía en el último año a la suma de Pesos Un Mil Ochocientos ($ 1.800), tal como se pactara en la cláusula tercera.

Señala que la locataria, en la cláusula cuarta y séptima de los contratos acompañados, se obligó a abonar los impuestos, tasas y servicios.

Destaca que en el apartado segundo se estableció una cláusula penal equivalente al 100% del precio de la locación para el caso que la locataria no entregara el inmueble al vencimiento del contrato o su prórroga, y mientras durara la ocupación.

Manifiesta que suscribieron un acuerdo con fecha 22 de julio de 2006, donde acordaban una prórroga hasta el 30 de abril de 2007, por el vencimiento de los contratos de locación aludidos.

Afirma que en dicho instrumento se sustituyó la garantía, asumiendo como fiadora, lisa, llana y principal pagadora de todas las obligaciones contraídas por la locataria la Sra. Alicia Susana García, conforme se desprende de la cláusula décima.

Continúa diciendo que vencida la prórroga otorgada en el documento mencionado, la demandada no restituyó el inmueble conforme lo que fuera acordado, por lo que procedió a enviar las cartas documentos nro. 901959442 y nro. 901959456, a la demandada y fiadora, misivas que no fueron respondidas.

Dice que los inmuebles continuaban ocupados, por lo que procedió a iniciar el proceso de mediación, reclamando el desalojo y los daños y perjuicios, oportunidad en la que tampoco compareciera el requerido.

Precisa que los daños y perjuicios que reclama se estiman teniendo en cuenta a la falta de percepción de la renta mensual que por estos locales la locataria no abona, como así también por los impuestos, tasas y contribuciones impagas.

Producida la totalidad de la prueba ofrecida por las partes, el Sr. Magistrado de la anterior instancia dicta sentencia haciendo lugar a la acción entablada contra Dumen S.R.L., aunque rechazando la misma con relación a la fiadora Alicia Susana García.

III. Levanta sus agravios la emplazada por cuanto el anterior setenciante hizo lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva formulada por la emplazada Alicia Susana García.

Sostiene que el magistrado de la instancia de grado hizo un análisis erróneo de los hechos y de la prueba ofrecida, lo que lo llevó a liberar de responsabilidad a la codemandada en su carácter de fiadora.

De modo preliminar, cabe recordar que la legitimación para obrar en la causa (legitimario ad causam) denota la condición jurídica en que se hallan una o varias personas en relación con el derecho que invocare en el proceso, ya sea en razón de la titularidad del mismo o de otras circunstancias idóneas para justificar su pretensión, configurando ello, en todos los casos, un elemento sustancial de la litis, cuya ausencia impide que la sentencia resuelva la debida relación sustancial del debate (conf. Fenochietto, Carlos E., “Código Procesal”, comentario al art. 347, ps. 354/355, Ed. Astrea). De modo que, al decir de Palacio, la falta de legitimación para obrar existe cuando no media coincidencia entre las personas que efectivamente actúan en el proceso y aquellas a las cuales la ley habilita a para pretender o contradecir respecto de la materia sobre la cual versa el proceso (conf. Palacio, “La excepción de falta de legitimación manifiesta”, Rev. de Derecho Procesal, 1968, t° I, pág. 78) y precisamente la falta de legitimación pasiva se configura cuando el sujeto demandado no es la persona habilitada por la ley para asumir tal calidad con referencia a la concreta materia que se ventila en el proceso. En otros términos, no existe coincidencia entre la persona demandada y el sujeto pasivo de la relación sustancial controvertida (cfr. Fenochietto-Arazi, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Comentado y Concordado”, art. 347, págs. 228/229).

En este orden de ideas, la codemandada Alicia Susana García opone a fs. 58 pto. 4 excepción de falta de legitimación pasiva.

Expresa que fue citada al proceso en su carácter de fiadora, de acuerdo al convenio de fecha 22/7/2006 que prorroga la relación locativa entre las partes Fabriloza S.A. y Dumen S.R.L. hasta el 30 de abril de 2007.

Sostiene que en el instrumento referenciado se acuerda el pago de tres cuotas cuatrimestrales en concepto de canon locativo, como así también que la fianza allí asumida cesaba en la fecha aludida.

Alega no haber sido notificada en ningún momento de la existencia de mora en los pagos acordados, ni de la reticencia de la locataria en la entrega de la cosa.

Refiere que transcurre más de un año hasta que el locador solicitó la devolución de la cosa, por lo que entiende que reprodujo la continuidad de la locación bajo sus mismos términos, lo que en modo alguno le es oponible.

En primer lugar, cabe recordar que en la interpretación del negocio se debe intentar reconstruir la intención común de las partes, poniéndose por encima del interés de cada una de ellas y efectuando una investigación sobre el verdadero contenido del contrato, procurando que los antecedentes negociales y todas las cláusulas insertas en el mismo, mantengan su vigencia y expresen algún significado (conf. esta Sala, voto del Dr. Hugo Molteni en Libre 239.968 del 13/8/98; C.N.Civ., Sala “A”, 27-9-76, E.D. t. 71, p. 651, fallo 9113 y LA LEY, 125-38; Sala “D”, 26-9-966, E.D. t. 20, p. 559, fallo 10.390 y LA LEY, 124-155). Es que nuestro Código Civil, fuera de las expresiones contenidas en el art. 1198, no contiene otras directivas respecto de la interpretación de los contratos, por ello la jurisprudencia —merced a lo dispuesto por el art. 16 del mismo ordenamiento—— ha entendido aplicable al tema las disposiciones contenidas por el art. 218 del Código de Comercio (conf. C.N.Civ., Sala “D”, 4-11-64, E.D. t. 15, p. 575, fallo 8030 y LA LEY, 116-393: Sala “B”, 13-11-63, LA LEY, 114-525 y 10-6-68, LA LEY, 134-1088, nº 20.359-S). Con sustento en esa normativa, se ha sostenido que la interpretación de un negocio jurídico complejo debe ser hecha por el juez teniendo en cuenta el principio de buena fe, las conductas seguidas por las partes con posterioridad al acto, el fin económico perseguido al contratar y que en la valoración de los contratos sinalagmáticos y onerosos, debe regir el principio del equilibrio de las prestaciones y las reglas de equidad (conf. Vittorio Neppi, en la edición V, t II, pág. 129 de la obra de Francesco Messineo, “Doctrina General de Contrato”, trad. Fontanarrosa, Sentís Melendo y Volterna; Josserand, “Derecho Civil”, trad. S. Cunchillos y Monterola, t. II, vol I, pág. 174, nº 239; C.N.Civ., Sala “D”, 25-10-63. LA LEY, 114-450; id., ídem. 30-6-64, E.D. t. 10.p.119, fallo 5332 y LA LEY, 115-452; Sala “B”, 10-11-64, Rep. L.L. XXVII-320, sum.99; id. Sala “F, 28-6-65, LA LEY, 124-1100: esta Sala, Libre N° 195.302 del 18/7/96 y sus citas; íd. voto de la Dra. Ana María Luaces en Libre 435.048 del 31/10/05, mi voto en libre n° 501.376 del 21-8-08).

En la especie, el pto. 10) del convenio de prórroga de la locación de fecha 22 de julio de 2006, estipula que La Sra. Alicia Susana García… se constituye en fiador, liso, llano y principal pagador de todas las obligaciones asumidas por la locataria en los contratos de locación originales como las asumidas en la presente prórroga, sin limitación alguna y hasta que la locataria desocupe íntegramente los inmuebles alquilados y sean recibidos de conformidad por la locadora.

De este modo, el caso encuadra en el supuesto contemplado por el art. 2005 del Código Civil, revistiendo por tanto la coaccionada el carácter de codeudora solidaria (conf. Salas-Trigo Represas, “Código Civil Anotado”, 2da. Edición, tomo 2, pág. 477, com. art. 2005).

Quien asume el carácter de codeudor solidario no tiene una obligación accesoria, sino que constituye una relación jurídica directa con el acreedor, aun si lo hiciere con el propósito de garantía de la deuda de otro (conf. Belluscio-Zannoni, Código Civil Comentado, Anotado y Concordado, t° 9, ed. Astrea, pág. 499).

Con criterio coincidente, esta Sala ha tenido ocasión de pronunciarse en torno al régimen jurídico aplicable a la figura del “principal pagador” que no son estrictamente fiadores sino codeudores solidarios frente al acreedor (conf. art. 2005 del Código Civil), prevaleciendo las normas de la fianza sólo en la relación interna entre fiador y fiado (conf. Libre nº l05.124 del 29/6/92, nº 148.540 del 30/5 /94 y nº 182.7l4 del 14/ll/95 y sus citas; Spota, Alberto G., “Instituciones de Derecho Civil-Contratos”, vol. VIII., Depalma l983, nos.173 y stes., págs. 231 y stes.).

Con respecto al acreedor, la obligación deja de ser accesoria, y pasa a revestir igual naturaleza a la de aquélla que vincula al acreedor con su deudor (conf. esta Sala, L. nº 105.124, del 29/6/92; mi voto en libre 460.507 del 19/12/2007, entre muchos otros).

O sea, no nos encontramos en el caso con la figura del fiador, sino con la del codeudor solidario. Bajo esta figura será evaluada la responsabilidad de la excepcionante.

Sin perjuicio de lo expuesto, el tratamiento del agravio en cuestión no puede pasar por alto lo establecido por el artículo 1582 bis del Código Civil, incorporado por ley 25.628, que reza: La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo la que se derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado.

Es decir, aún considerando a la codemandada García como fiadora, de acuerdo a lo por ella misma pactado en el convenio de prórroga del contrato de locación, y de conformidad a lo dispuesto por el artículo antes citado, sus obligaciones subsistían hasta el momento mismo “que la locataria desocupe íntegramente los inmuebles alquilados y sean recibidos de conformidad por la locadora”.

En este entendimiento, considero que en autos ha sido demostrado que no ha mediado entre locador y locatario prórroga tácita o expresa o renovación del contrato. En cambio, ha sido acreditado el papel activo del accionante en lo que hace al resguardo de sus derechos. Esto, en tanto procedió a intimar por carta documento tanto a la firma locataria como a la codeudora solidaria García (cfr fs. 9), y eventualmente a iniciar el juicio de desalojo a través del cual obtuviera finalmente la restitución del inmueble de su propiedad (expte. nro. 92.340/08).

Por todo lo expuesto, habré de disentir con el criterio adoptado por el Sr. Magistrado de la anterior instancia en cuanto liberó de responsabilidad a la excepcionante, y propondré que se le extienda los efectos de la condena.

No desconozco ni paso por alto que la Corte Suprema ha establecido que el alcance temporal de la obligación del fiador no puede proyectarse fuera del ámbito que le es propio, esto es: el del contrato por el que entendió obligarse, no resultándole oponible —aunque hubiera asumido su obligación como principal pagador y se le apliquen las disposiciones sobre los codeudores solidarios (conf. art. 2005 del Código Civil)— la prórroga del contrato original que locador y locatario hubieren continuado en los términos del art. 1622 del Código Civil (Conf. CSJN, F: 320:750). Del mismo modo, el Máximo Tribunal, en el precedente “González Arístides c/ Tello Rodolfo Carlos y otro, del 23-3-04), en adhesión del dictamen del Procurador General del 20-11-03, resolvió en el sentido de que aún cuando le sean aplicables al “principal pagador” las disposiciones sobre los codeudores solidarios, el alcance de dicha obligación no puede proyectarse fuera del contrato por el que entendió obligarse.

Sin embargo, entiendo que en el caso no se dio en ningún momento la prórroga del contrato original, sino que únicamente medió incumplimiento de parte de la demandada de restituir el inmueble objeto de la locación en tiempo oportuno. Por ello, la codeudora solidaria García era responsable por los daños y perjuicios derivados de la no entrega en tiempo oportuno de la propiedad. Esto, en virtud de lo expresamente pactado en el instrumento de prórroga de la locación y en lo dispuesto en el propio art. 1582 bis del Código Civil.

En consecuencia, propondré la modificación de la sentencia apelada en lo que a este punto respecta, y la extensión de los efectos de la condena a la codemandada Alicia Susana García.

En base a lo dispuesto por el art. 279 del Código Procesal, corresponde readecuar las costas de primera instancia referidas a la incidencia de la excepción de falta de legitimación pasiva y del proceso en general, las que, de acuerdo al principio objetivo de la derrota (art. 68 del Código Procesal) deberían imponerse a la excepcionante.

IV. Alza también el accionante sus agravios en relación al monto por el cual procedió la demanda, solicitando un considerable incremento del mismo.

Sostiene al respecto que no se tuvo en cuenta el dictamen del perito arquitecto designado en autos, quien estimó una suma en concepto de valor locativo considerablemente superior a la computada por el anterior sentenciante a la hora de calcular el monto de la condena.

Cabe destacar que el Sr. Magistrado de la anterior instancia reconoció la totalidad de la cuantía reclamada en el libelo de inicio de las presentes actuaciones.

Cierto es, como señala el apelante, que en la oportunidad se efectuó la salvedad de “lo que en más o en menos resulte de las probanzas a realizarse en autos…”. Y allí es donde entra a jugar el dictamen del perito arquitecto Claudio Augusto Doro.

Sin embargo, el escueto informe del experto obrante a fs. 136, del que las partes no solicitaron ampliación ni aclaración alguna, no aclara el momento al cual se calculó el valor locativo del inmueble. Esto hace suponer que la suma de Pesos Trece Mil Ochocientos ($ 13.800), que calcula el perito, se circunscribe a valores al momento de la realización de la pericia, o sea, al 28/06/2010, y no al período de ocupación indebida reclamado por el accionante, que se computa desde el 30 de abril de 2007.

La falta de fundamentación adecuada del peritaje producido en autos, y la carencia de otro elemento probatorio alguno en lo que a este punto respecta, convierte en adecuado el criterio adoptado por el anterior sentenciante al conferir la suma reclamada por el actor en su escrito de demanda, ateniéndose así a las pautas del contrato que vinculó a las partes.

En base a lo expuesto, propondré a mis distinguidos colegas la confirmación de la sentencia apelada en este aspecto del debate.

V. Voto, en definitiva, para que se modifique parcialmente la sentencia apelada, extendiendo los efectos de la condena contra la coaccionada Alicia Susana García.

De acuerdo a lo dispuesto por el art. 279 del Código Procesal, deberían readecuarse las costas de primera instancia relativas a la incidencia por la excepción de falta de legitimación pasiva y por el proceso en general, las que, de acuerdo al art. 68 del Código Procesal deberían imponerse a la excepcionante vencida.

Las costas de Alzada deberían distribuirse en el 50% a cargo de la actora y en el 50 % restante a cargo de la codemandada García, de acuerdo al principio objetivo de la derrota (art. 68 del Código Procesal).

El doctor Molteni votó en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el Dr. Ricardo Li Rosi.

El Dr. Sebastián Picasso no interviene por hallarse en uso de licencia (art. 109 del Reglamento para la Justicia Nacional).

Por lo que resulta del acuerdo que informa el acta que antecede, se modifica parcialmente la sentencia apelada, extendiendo los efectos de la condena contra la coaccionada Alicia Susana García. Se readecuan las costas de primera instancia referidas a la incidencia de la excepción de falta de legitimación pasiva y del proceso en general, las que se imponen a la excepcionante. Las costas de Alzada se distribuyen en el 50% a cargo de la actora y en el 50 % restante a cargo de la codemandada García. Los honorarios se regularán cuando se haga lo propio en la instancia de grado. Notifíquese y devuélvase.— Ricardo Li Rosi.— Hugo Molteni.