CONDOMINIO

Procedencia del resarcimiento por la ocupación del inmueble por uno de los condóminos.

Hechos: El condómino de un predio rural reclamó la de fijación de un canon por el uso y goce del inmueble por parte del otro copropietario. El juez de grado rechazó la acción por considerar que no se había acreditado el quantum de la deuda. Apelada tal decisión por el actor, la Alzada la revocó.

1. La demanda por cobro de pesos promovida por el condómino de un inmueble rural contra el otro copropietario debe ser admitida, pues, se acreditó que el demandado explotó el inmueble, personalmente o celebrando arriendos, y existe prueba, en especial la pericial, que aportan datos referenciales suficientes para establecer el monto de condena.

#NroFallo# – CCiv. y Com. Común, Tucumán, sala II, 2012/02/24. – Jorrat, Juan José y otros c. Juarez, Ricardo y otra s/ z- cobro de pesos.

[Cita on line: AR/JUR/1582/2012]

[El fallo in extenso puede consultarse en Atención al Cliente o en laleyonline.com.ar]

SENTENCIA DE FONDO

S

En la Ciudad de San Miguel de Tucumán, 24 de febrero de 2012, reunidos los Sres. Vocales de la Excma. Cámara en lo Civil y Comercial, Dres. Augusto Fernando Ávila y Carlos Miguel Ibañez con el objeto de conocer y decidir los recursos interpuestos contra la sentencia dictada en los autos caratulados “JORRAT JUAN JOSE Y OTROS C/ JUAREZ RICARDO Y OTRA S/ Z- COBRO DE PESOS” ; y abierta la vista pública, el Tribunal se plantea la siguiente cuestión: ¿ESTA AJUSTADA A DERECHO LA SENTENCIA APELADA?

Practicado el sorteo de ley para determinar el orden de la votación, el mismo dio el siguiente resultado: Dres. Augusto Fernando Ávila y Carlos Miguel Ibañez.-

El Sr. Vocal AUGUSTO FERNANDO AVILA, DIJO:

1.- Que en la causa del epígrafe, la parte actora reclama la fijación de un canon por el uso y goce de dos predios rurales sitos en la localidad de El Cajón, departamento Burruyacu. Los actores alegan ser condóminos de los inmuebles referenciados y que los mismos son explotados por los demandados (también condóminos).-

2.- Que mediante sentencia de fecha 23/11/2009 (fs. 376/378), la juez de primera instancia desestima la demanda con fundamento en que, si bien está acreditado y no está discutido la calidad de condóminos de las partes del presente proceso y el derecho de los actores a recibir una compensación por el uso y goce de los inmuebles, sostiene la sentenciante que: “Sin embargo, no ha quedado demostrado concretamente el quantum de la deuda, en tanto es necesario determinar el rendimiento de la producción, descontar los gastos y las mejoras introducidas en el inmueble, para concluir el monto que correspondería a los actores en su parte alícuota.”

3.- Que apela la parte actora, obrando el memorial de agravios a fs. 388/390, pudiendo sintetizarse las quejas en lo siguiente: a) sostienen que toda la argumentación desplegada por la juez, está orientada a establecer que los actores tienen derecho a reclamar el pago del canon reclamado en el presente proceso, pero sorpresivamente no se hizo lugar a la demanda por no haber -presuntamente- producido los actores pruebas para demostrar la cuantía de lo reclamado; b) añaden que, contrariamente a lo afirmado por la sentenciante, existen elementos referenciales para decidir el pleito, en especial la prueba pericial del ingeniero agrónomo y el informe de I.N.T.A.; c) destacan que la juez no obró conforme a lo establecido en el art. 275 CPCCT y, d) finalmente piden se revise la imposición de costas.-

4.- Que ingresando al análisis del caso, resulta conveniente especificar -antes de meritar los agravios- que surge de las constancias de autos y de las consideraciones efectuadas por la juez de primera instancia, que no está controvertida la existencia del condominio y que está comprobado que los condóminos demandados usan y gozan de los inmuebles rurales. Ello no fue apelado por ninguna de las partes, ergo, estos aspectos se deja en claro que están fuera del debate traído a conocimiento de la alzada y firmes en lo que atañe a los derechos de ambas partes.-

Que de lo expuesto en el apartado anterior, surge que la sentenciante debió condenar a la parte demandada, pues -como alegan los apelantes- la fundamentación del fallo cuestionado se orienta esencialmente a reconocer el derecho que asiste la parte actora. Ello así, cabían dos alternativas para establecer la condena: a) que la juez en base a los elementos probatorios reunidos en la causa, fije la cuantía del canon, conforme a la directriz emanada del art. 267 CPCCT (ex- art. 275 CPCCT); b) si consideraba que no existen elementos probatorios suficientes, debió condenar a los demandados y mandar a que en proceso de ejecución de sentencia se determine la cuantía del canon; pero lo que indudablemente no cabía decidir en el presente proceso, es el rechazo de la demanda con costas.-

Que en la opinión del suscrito, contrariamente a la conclusión a la que arriba la juez de primera instancia, existe prueba, en especial la pericial practicada en la presente causa, que aportan datos referenciales suficientes para establecer la condena. En efecto, consta en la causa cuales son las dimensiones de los predios rurales (hijuela fs. 103/105, plano obrante a fs. 203/204 e informes de la Dirección de Catastro de fs. 205/209); se practicó un inspección ocular (obrante a fs. 127), en la que consta que hay superficie cultivada y otra con monte; se produjo informe pericial elaborado por el perito agrónomo Osvaldo E. Cóppola (obrante a fs. 131/132), en el que, entre otros datos relevantes, se describen las características de suelo y clima, la cantidad de hectáreas en producción en uno de los predios -del otro inmueble se informa que es una zona de montes y quebradas- y un dato significativo: la rentabilidad anual de los cultivos de soja y trigo al tiempo en que se practicó la pericia. En la opinión del suscripto, respaldan las conclusiones periciales, el informe de I.N.T.A. (obrante a fs. 150/152) y el informe de la Estación Experimental (obrante a fs. 16/163)m en lo que atañe a los rindes de la zona donde se encuentran ubicados los predios rurales. También se practicó una inspección ocular para constar la existencia de construcciones (obrante a fs. 176/177), pero este es un dato de menor importancia en la ponderación de la cuantía del canon.-

Que la parte demandada no produjo la prueba pericial que ofreció en la causa, ni la prueba de reconocimiento y, en relación a la impugnación al informe pericial que fuera presentada por los accionados en ocasión de tramitarse la medida preparatoria, dicha presentación no fue ratificada al ser ofrecido como prueba el informe pericial antes mencionado en el presente proceso, por ende, no fue sustanciado y ello goza de los efectos de la cosa juzgada en sentido formal. De la prueba testimonial rendida a fs. 252/254, surge que la parte demandada arrendó en ocasiones el predio al Sr. Jesús Carlos Di Turi, para el cultivo de soja y trigo (declara el testigo que el arriendo se pactaba en valores que oscilaban entre el 23%, 15% y 13% del valor de la producción, según el año). En relación a la prueba de absolución de posiciones rendida a fs. 277 (anverso y reverso), las manifestaciones allí vertidas no aportan elementos útiles para resolver la cuestión controversial traida a conocimiento de la alzada, esto es, la cuantía del canon que deben abonar los demandados a los actores.-

5.- Que no hay dudas que la parte demandada explotó personalmente o celebrando arriendos, cuanto menos, uno de los predios rurales. Por ello y teniendo presente que al momento de practicarse la pericia se comprobó que estaban cultivadas 150 has, considero equitativo ponderar en un 20% el valor del canon que deben abonar los demandados a sus condóminos (actores), calculado sobre la renta anual estimada por el perito ($167.155), la que será tomada como valor referencial atento a que aprehende únicamente la explotación agrícola del ejercicio 2005, a determinarse con precisión en etapa de ejecución de sentencia, por todo el período reclamado en la demanda y hasta que se ponga fin al estado de indivisión, mientras permanezcan los condóminos demandados en la explotación de los inmuebles en su beneficio. A los montos así liquidados deberán añadirse intereses calculados conforme a la tasa pasiva promedio que mensualmente publica el BCRA, desde la fecha de la demanda y hasta la fecha del efectivo pago siguiendo el método establecido por la CSJT en la causa: “Gallettini Francisco vs Empresa Gutierrez SRL, s/ indemnizaciones”, fallo n° 443 de fecha 15/06/2004).-

6.- Que en mérito a lo considerado, cabe modificar la imposición de costas de primera instancia, las que deben ser soportadas por la parte demandada que resultó vencida en la contienda.-

Que las costas de la alzada, atento al resultado al que se arriba, también deben ser soportadas por la parte demandada (arg. arts. 105 y 107 CPCCT)

El Sr. Vocal CARLOS MIGUEL IBAÑEZ, DIJO:

Que estando de acuerdo con los fundamentos dados por el Sr. Vocal preopinante, se adhiere a los mismos, votando en igual sentido.-

Y VISTOS: El resultado de la votación consignada precedentemente, se :

RESUELVE:

I.- REVOCAR la sentencia apelada de fecha 23/11/2009 (fs. 376/378), conforme a lo considerado.-

II.- HACER LUGAR a la demanda seguida por Juan José Jorrat, Juan José Jorrat (h), Alejandra María Jorrat, Irma del Cármen Juárez, Imelda Berta Juárez y Ramón del Valle Juárez, en contra de Ricardo Héctor Juárez y Berta Estela Juárez; en consecuencia se condena a los demandados para que en el plazo de diez días de quedar firme el monto a determinarse en proceso de ejecución de sentencia, abonen a los actores el importe de canon por el uso y goce del inmueble sito en El Cajón, Departamento Burruyacú, Padrón Catastral n° 95.704, conforme a lo establecido en el apartado 5) de los considerandos.-

III.- COSTAS de ambas instancias como se consideran. Reservar pronunciamiento sobre honorarios.-

HAGASE SABER.-

AUGUSTO FERNANDO AVILA CARLOS MIGUEL IBAÑEZ

Ante mí:

María Laura Penna de Cruz

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